Das Veräußerungs- und Belastungsverbot

Um eine Liegenschaft oder einen Liegenschaftsanteil vor dem Zugriff durch Dritte zu schützen, werden in der Praxis sogenannte Veräußerungs- und Belastungsverbote eingeräumt.

Gegen Dritte wirken derartige Veräußerungs- und Belastungsverbote gemäß § 364c des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) dann, wenn sie zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen wurden.

Aus dieser Bestimmung lässt sich ableiten, dass ein Veräußerungs- und Belastungsverbot auch zugunsten von Schwiegereltern oder Schwiegerkindern eingetragen werden kann, wenn die Ehe, welche die Angehörigeneigenschaft vermittelt, im Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchsantrags noch aufrecht ist (5 Ob 143/17s).

Nach der Judikatur (5 Ob 55/21f) können derartige Veräußerungs- und Belastungsverbote auch zugunsten von Stiefeltern oder Stiefkindern eingetragen werden.

Der nach erfolgter Grundbucheintragung stattgefundene Wegfall des Angehörigenverhältnisses, etwa durch Ehescheidung, hat keine Auswirkungen auf das zuvor verbücherte Veräußerungs- und Belastungsverbot – dieses bleibt grundsätzlich aufrecht (5 Ob 109/11g; vgl. auch 5 Ob 93/21v, wonach ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, das im Grundbuch am Mindestanteil einer Eigentümerpartnerschaft einverleibt ist, bei Tod eines Eigentümerpartners an beiden Hälften des Mindestanteils aufrecht bleibt).

Zugunsten anderer Dritter, etwa von Geschwistern, kann ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nur obligatorisch begründet werden. Veräußert oder belastet der Verbotsverpflichtete entgegen dem vereinbarten Verbot die Liegenschaft, so stehen dem Verbotsberechtigten Schadenersatzansprüche gegen den Verbotsverpflichteten zu, die zugunsten des Dritten getroffene Verfügung bleibt jedoch aufrecht, es sei denn, der Dritte hat den Verbotsverpflichteten wissentlich zum Vertragsbruch verleitet.

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot kann auch nur für ein einzelnes Grundstück einer aus mehreren Grundstücken bestehenden Liegenschaft wirksam vereinbart werden (RIS-Justiz RS0004373).

Der Oberste Gerichtshof hat in einer jüngeren Entscheidung (OGH 16.01.2020, 5 Ob 2011/19v) klargestellt, dass die einseitige Erklärung des Verbotsverpflichteten (Grundstückseigentümers) zur wirksamen Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots nicht ausreicht, vielmehr bedarf es der Annahmeerklärung des Verbotsberechtigten, was bei der vertraglichen Gestaltung entsprechend zu berücksichtigen ist.