Hausbau: Ist die Rechnung auch zu bezahlen, wenn Mängel vorliegen?

Für viele bleibt es nur beim Traum vom eigenen Haus. Für andere, die sich diesen Traum zwar verwirklichen können, kann dieser Traum aber schnell in schlaflose Nächte kippen, wenn sich herausstellt, dass bei der Errichtung des Hauses Fehler begangen wurden, deren Folgen noch gar nicht abschätzbar sind.

Beim Hausbau wird in der Regel ein Bauunternehmen mit der Errichtung des Bauwerks gegen Entgelt beauftragt. Es wird ein Bauvertrag geschlossen, der als Werkvertrag im Sinne des § 1151 ABGB zu qualifizieren ist.

In der Regel ist das Entgelt erst nach Vollendung des Werks zu entrichten. Das Gesetz sieht aber für den Bauvertrag explizit vor, dass der Bauunternehmer (abweichend von den allgemeinen Regeln des Werkvertrags) Teile des Entgelts als Sicherstellung bereits ab Vertragsschluss fordern kann.

So wird in der Praxis nach Auftragserteilung vom Werkbesteller eine Anzahlung gefordert und in weiterer Folge noch eine Schlussrechnung über den Rest gelegt.

Stellt sich nun im Zuge des Bauprojekts heraus, dass bei der Errichtung des Bauwerks Fehler begangen wurden und das Werk mit Mängeln behaftet ist, so führt dies oft gleich zu mehreren Problemen.

Zum einen gilt es, dem Ganzen einmal auf den Grund zu gehen, was mitunter zu einem Baustopp und aufgrund der damit einhergehenden Terminverzögerungen auch zu einer deutlichen Verzögerung des Einzugstermins führen kann.

Zum anderen werden oft Diskussionen darüber geführt, in wessen Aufgabenbereich der Fehler begangen wurde und welches Gewerk hierfür verantwortlich zu machen ist. Unterschiedliche Meinungen und hitzige Diskussionen haben in der Praxis leider oft einen derartigen Vertrauensverlust zur Folge, dass der Bauunternehmer nurmehr das Notwendigste zu Ende bringt.

Das Gesetz sieht daher genau für solche Fälle ein Instrumentarium vor, das es den Bauherren ermöglicht, auf den Bauunternehmer Druck auszuüben, damit er die Verbesserung durchführt. Dabei sollen auch die Bauherren davor bewahrt werden, selbst durch Abschluss von Verträgen mit anderen Unternehmern die Verbesserung durchführen zu müssen, zumal dies zu einem Flickenteppich führen kann.

Der Werkbesteller hat sohin bei schlechter Leistung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. § 1170 ABGB solange er ein Interesse an der Verbesserung hat.

Legt der Werkunternehmer also eine Schlussrechnung, so kann der Werkbesteller einwenden, diese vorerst nicht zu begleichen, weil kein einwandfreies Werk geliefert wurde.

Dieses Leistungsverweigerungsrecht des Werkbestellers setzt allerdings voraus, dass ein aufrechter Verbesserungsanspruch besteht. Der konkrete Mangel muss also noch verbesserungsfähig sein.

Bei der Beurteilung dieser Voraussetzung ist auch ausschlaggebend, ob die Verbesserungskosten verhältnismäßig sind. Dies wird in der Regel nur ein Sachverständiger beurteilen können.

Ist der Mangel nur geringfügig, so besteht ein Zurückbehaltungsrecht dennoch hinsichtlich des gesamten noch ausständigen Werklohns, sofern die Zurückbehaltung nicht als schikanös zu qualifizieren ist. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs liegt Schikane dann vor, wenn zwischen den Interessen ein krasses Missverhältnis besteht. Beim Werkvertrag wird davon ausgegangen, dass in jenen Fällen, in denen der Verbesserungsaufwand mehr als 5% des noch offenen Werklohns beträgt, der gesamte Werklohn zurückbehalten werden darf.

Liegen also Mängel vor und ist das Werk noch nicht vollendet, dann steht die Einrede der mangelnden Fälligkeit des Werklohns nach § 1052 ABGB zu, wenn diese Mängel noch nicht behoben, aber noch verbesserungsfähig sind.

Es empfiehlt sich daher, stets wachsam zu sein und sich bei Bedenken, ob etwas fachgerecht ausgeführt wurde, rasch mit einem Sachverständigen in Verbindung zu setzen, um feststellen zu lassen, ob ein Mangel vorliegt und welche Folgen davon ausgehen könnten.

Dem Sachverständigen sollte es auch möglich sein, eine Bewertung des Mangels vorzunehmen.

Besteht die Gefahr, dass durch das Fortsetzen der Bauarbeiten der Mangel nicht sichtbar bleibt, so wären zudem entsprechende Vorkehrungen zu treffen, und zwar indem jener Sachverständige die Situation vor Ort detailliert dokumentiert und den Mangel dokumentiert oder indem ein Beweissicherungsverfahren über das Gericht durchgeführt wird.