Zum Schicksal von Kautionen bei Vermieterwechsel durch Liegenschaftserwerb

Bei Abschluss eines Mietvertrages wird bekanntlich zumeist die Verpflichtung zur Leistung einer Kaution durch den Mieter vereinbart, wobei in der Praxis insbesondere Barkautionen sowie das Legen eines Kautionssparbuchs geläufig sind.

Wird in weiterer Folge das Bestandobjekt von einem Käufer erworben, stellt sich die Frage, gegen wen der Anspruch auf Herausgabe der vom Mieter geleisteten Kaution geltend zu machen ist.

Mit Erwerb einer Liegenschaft tritt der Käufer in das bestehende Bestandsverhältnis ein, es handelt sich um eine gesetzliche Vertragsübernahme auf Vermieterseite (§ 1120 ABGB, § 2 Abs 1 Satz 4 MRG). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer geleisteten Barkaution ist laut Auffassung des OGH (8 Ob 76/20i) in weiterer Folge gegen den Erwerber des Bestandobjekts (Neuvermieter) geltend zu machen, und zwar unabhängig davon, ob jener den maßgeblichen Geldbetrag vom Veräußerer erhalten hat.

Dies gilt nach der Lehre (Dobler, ImmoZak 2021/18, 27) auch im Falle der seinerzeit erfolgten Übergabe eines Sparbuchs als Kaution an den Altvermieter.

Der Oberste Gerichtshof hat nunmehr allerdings in der erwähnten Entscheidung 8 Ob 76/20i entgegen der mehrheitlichen Auffassung in der Lehre die Ansicht vertreten, dass es im Falle des Leistens einer Barkaution an einer gesetzlichen Grundlage fehle, mit welcher der Käufer einer Liegenschaft gegenüber dem Voreigentümer den Anspruch auf Zahlung der vom Mieter erlegten Barkaution geltend machen könne.

Der OGH lässt offen, wie diese Frage zu beantworten wäre, wenn statt der Barkaution ein Kautionssparbuch vom Mieter gelegt worden wäre, in der Lehre wird mehrheitlich die analoge Anwendung des § 1358 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – der neue Vermieter erwirbt ipso iure das Kautionssparbuch als Sicherungsrecht aus dem übernommenen Mietverhältnis – befürwortet. Insgesamt ist diese Frage aber durch das Höchstgericht nicht geklärt.

Es empfiehlt sich daher – sowohl im Falle einer geleisteten Barkaution als auch im Falle eines gelegten Kautionssparbuches – im entsprechenden Kaufvertrag eine konkrete Regelung dahingehend zu treffen, dass die geleistete Barkaution bzw das Kautionssparbuch dem Käufer im Zuge der Liegenschaftsübertragung zu übergeben ist.